1. Wat is een horecamakelaar?
Een horecamakelaar is een makelaar gespecialiseerd in het aankopen / aanhuren en verkopen / verhuren van horecabedrijven en ‘horeca vastgoed’. Een groot verschil met het werk van een woningmakelaar is dat een ‘horecalocatie’ (horecabedrijf of -vastgoed) exploitatiegebonden is. Dat wil zeggen dat er een horecabedrijfsbestemming op de locatie zit. Wat om een specifieke aanpak en denkwijze vraagt.
2. Verschil tussen horecamakelaar en een woningmakelaar
Waar het bij een woning of kantoorruimte hoofdzakelijk vaak gaat om het afwerkingsniveau en ‘wat de buurman betaalt of heeft betaald’, gaat het in de horecamakelaardij voornamelijk om de mogelijkheden en beperkingen van een locatie.
Voorbeeld: Een cafetaria van 30m² op een mooie hoek in een populaire plaats met bijna 24 uur per dag aan ‘handel’, kan door zijn verdiencapaciteit net zoveel waard zijn als een café-restaurant van 750m² in een klein dorpje verderop.
Naast dat een horecamakelaar dus met een andere bril de locatie taxeert, is er vaak ook nog sprake van een bedrijfsovername. De verhuur of verkoop van dit soort vastgoed valt namelijk regelmatig samen met de overname van het in het object gesitueerde horecabedrijf. Een bedrijf dat zelf uiteraard ook nog op de juiste waarde ingeschat moet worden.
Horecamakelaardij is dan ook een vak apart waar ervaring, inzicht, kennis en maatwerk voor nodig is.
3. Wat doet een horecamakelaar dan precies?
Een horecamakelaar begeleidt, adviseert en ontzorgt de (horeca)ondernemer tijdens het verhuren, verkopen, aankopen en/of aanhuren van horecabedrijven en horecalocaties. In een verkoop- of verhuurproces houdt dit bijvoorbeeld in dat hij:
- Alle informatie over het te verhuren/verkopen object verzamelt. Zoals bouwkundige aspecten, kadastrale gegevens, erfdienstbaarheden, personele of brouwerijverplichtingen, financiële informatiestukken en bestemmingsplannen.
- De marktwaarde berekent en de vraagprijs vaststelt;
- De juiste koper of huurder weet te vinden in zijn eigen netwerk of door middel van de juiste uitingen (via toepasselijke kanalen). Denk aan social media, nieuwbrieven en advertenties, en ook gewoon bellen;
- Bezichtigingen inplant/verzorgt;
- Namens jou onderhandelt;
- Je gedurende het hele traject adviseert;
- Koop- en huurovereenkomst(en) opstelt;
- En je begeleidt met de (financiële) overdracht / oplevering.
Bij aankoop of aanhuur:
- Staat de horecamakelaar de (horeca)ondernemer je bij in het proces van het vinden van een geschikte locatie;
- Kijkt hij nauwlettend mee naar financiële ‘gegoedheid’ van het (aanstaande) bedrijf op die locatie;
- Doet hij verder onderzoek naar het vastgoed (bouwtechnische staat, erfdienstbaarheden, beperkingen en/of vergunningen);
- En huurt of koopt hij – bij aanhoudende interesse – het object voor je aan.
Wil jij meer weten over hoe jij jouw horecabedrijf kunt verkopen? Lees dan dit artikel.
4. Heb ik een horecamakelaar nodig?
Of je een horecamakelaar nodig hebt, bepaal je natuurlijk zelf. Veel hangt af van je ervaring, de complexiteit van het object en of je niet te emotioneel betrokken bent om stevig te onderhandelen.
De voordelen van het werken met een makelaar op een rijtje:
- Advies- en strategisch partner: voor een horecamakelaar is het aankoop en verkopen van horecabedrijven en horecavastgoed dagelijks werk. Als je een horecamakelaar inschakelt, weet je dat je iemand hebt die helemaal voor jouw zaak staat.
- Het breed benaderen van de markt . Te beginnen met het eigen netwerk van het makelaarskantoor.
- Maximale opbrengst. Per definitie verdient een horecamakelaar zijn eigen commissie (meer dan) terug.
- Kennis van juridisch aspecten. Koop- en huurovereenkomsten worden in jouw belang professioneel en kundig opgesteld.
- Tijdbesparend. Jij focust je op je bedrijf/bedrijven en je toekomst, de horecamakelaar verkoopt je zaak waarbij hij adviseert en jij beslist.
- Meer slagkracht. Indien het kantoor aangesloten is bij een vereniging of platform (neem de NVM) of onderdeel is van een groter makelaarsketen, dan kun je hier de vruchten van plukken. Denk aan bredere advertentiemogelijkheden en een groot samenwerkend netwerk aan makelaarskantoren.
5. Wat kost een horecamakelaar?
De kosten voor een horecamakelaar verschillen per kantoor. In de meeste gevallen betaal je een percentage (courtage) over het bedrag waarvoor de makelaar het vastgoed of het bedrijf verkoopt of verhuurt. Dit bedrag is vaak op basis van ‘no cure, no pay’. Verkoopt hij of zij niets, dan ben je geen courtage verschuldigd.
Anders gezegd; de makelaar moet eerst presteren waarna hij (vaak op de dag van overdracht) zijn vergoeding ontvangt. Hoe beter de makelaar presteert hoe meer jullie allebei verdienen.
In aanvulling op de courtage rekenen makelaars in overleg een vergoeding voor fotografie, reis-, advertentie- en/of legeskosten. Deze kosten factureren makelaars in een aantal gevallen vooruit, bij aanvang van de opdracht.
Overeenkomst
De afspraken die je met elkaar maakt, leg je vast in een Opdracht tot Dienstverlening. Op zo’n overeenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing, Als het kantoor NVM-lid is, dan zijn de algemene voorwaarden van de NVM van toepassing.
De courtage voor de verkoop van onroerend goed berekenen horecamakelaars doorgaans over de uiteindelijk behaalde koopsom (kosten koper).
Bij verkoop van een bedrijfsexploitatie rekenen makelaars eveneens vaak een percentage over de koopsom. Aangezien een bedrijfsovername zorgt voor meer handelingen (personeel, brouwerijverplichtingen, overdragen huurovereenkomst enz.), en er meer expertise nodig is én er vaak een lagere koopsom is dan bij vastgoed, is het percentage hier iets hoger dan bij vastgoedbemiddeling.
Kosten bij verhuur
Wil je dat de makelaar je ondersteunt bij het verhuren van een huurobject, dan rekent hij hier een vergoeding voor. Voor bemiddelen van verhuur geldt als tarief meestal een percentage van de jaarhuurprijs. Ook komt het voor dat het een percentage is van het gemiddelde van de totaalsom van de eerste 5 huurjaren.
In het geval van verkoop van de bedrijfsexploitatie, kun je ook afspreken dat deze verhuurkosten al in de verkoopcourtage zitten.
De hoogte van het bedrag hangt verder af van hoe omvangrijk de dienstverlening is. Gaat het om één restaurant of een hele keten? Waar bestaat de dienstverlening uit: het vinden van de huurder(s), of ook de maandelijkse financiële afhandeling en het beheer?
Sta ook even stil bij wat je nog meer wil afspreken over wensen, voorwaarden en omgang met eventuele overige onkosten.
Wil je niet afhankelijk zijn van percentages, en heb je liever een vaste prijs vooraf? Dan is het denkbaar om een vast bedrag af te spreken met het makelaarskantoor. Realiseer je dat je hiermee het (extra) ‘bonus’-aspect uit de opdracht haalt. Voor de makelaar kan daar dan wel weer tegenover staan dat je ook het ‘no cure no pay’-aspect loslaat.
Alles bij elkaar opgeteld
De kosten variëren per makelaarskantoor, en zijn afhankelijk van welke soort verkoop- of verhuurconstructie van toepassing is en wat voor dienstverlening je ervoor terugkrijgt. Een prima onderwerp om tijdens een vrijblijvend kennismakingsgesprek te bespreken. Waarmee je tegelijkertijd ook de voor- en nadelen tussen de verschillende makelaarskantoren in kaart brengt.
Altijd doen zo’n gesprek. Want los van het financiële aspect is het natuurlijk ook belangrijk dat je een goede klik hebt met de makelaar.
Stel dat je ervoor hebt gekozen om geen makelaar in te schakelen, maar wel zelf in onderhandeling bent getreden en bijna een deal hebt gesloten met een koper/huurder? Ook dan is het verstandig om alsnog een horecamakelaar te raadplegen.
Een makelaar kan, ook zonder dat er een algehele verkoop-/verhuuropdracht is, een overeenkomst voor je opstellen; je voorzien van advies; je begeleiden in de contractonderhandelingen; en toezien op ondertekening van de stukken.
Vraag de makelaar naar de specifieke kosten in dit laatste geval. Houd rekening met € 500,- tot € 1.500,- excl. BTW per overeenkomst.
6. Welke voorwaarden stelt een horecamakelaar?
Naast de financiële vergoeding is het goed om samen helder uit te spreken wat je nog meer van elkaar verwacht. Een makelaar zal een exclusieve opdracht op prijs stellen aangezien hij dan het overzicht houdt over de verkoop.
Maar het kan ook zijn dat je zelf kandidaten gaat benaderen, of dat er nog een adviseur (of makelaar) namens jou verkoopactiviteiten ontplooit. Misschien dat je op deze wijze de markt breder aanspreekt, maar de ervaring leert dat het er dan vaak onnodig rommelig aan toegaat. Of dat een van de partijen achterover gaat leunen, omdat ze in de veronderstelling is dat de ander zich er wel voor inzet.
Nog meer zaken om vooraf goed over na te denken zijn: Welke periode trek je uit voor de verhuur/verkoop? Wat doe je na deze periode? Verlengen per maand? Wat als je uit elkaar gaat, zijn daar (on)kosten aan verbonden?
Bespreek ook hoe en waar je wil adverteren. Openbaar, semi-openbaar of discreet? Hoe zien de teksten eruit? Welke foto’s zijn juist wel of juist niet handig?
Ten slotte
In gevallen waar het horecavastgoed tot woning wordt (her)ontwikkeld, kan het nog slim zijn om een gezamenlijke opdracht aan te gaan. Dit wil zeggen dat een woningmakelaars- en een horecamakelaarskantoor gezamenlijk het object in de markt zetten.
In dat geval stelt het kantoor een collegiale opdracht tot dienstverlening op, waarin naast de reguliere afspraken ook een courtageverdeling is opgenomen. De makelaar die de transactie begeleidt verdient in zo’n geval bijvoorbeeld 70% van de totale courtage en de andere makelaar 30%.
Wees je ervan bewust dat bij een dergelijke opdracht de (gebruikelijke) courtagetarieven anderhalf keer hoger liggen. Maar daar krijg je dan wel twee keer zoveel kennis en expertise, en waarschijnlijk net zoveel extra snelheid, én een betere deal voor terug.
Deze tekst is gemaakt in samenwerking met horecaspot.nl